Définir un plan de carrière pour les immeubles de bureaux – comme pour les humains
Les personnes qui réussissent ne laissent généralement rien au hasard et planifient leur carrière avec précision. Cela peut être transposé à l’identique aux bâtiments – une stratégie à long terme est indispensable ici également: il faut une vision, une gestion rigoureuse des locataires ainsi que la capacité d’identifier précocement les tendances.
Les caisses de pension suisses désireuses d’investir dans l’immobilier ne devraient pas s’arrêter aux frontières nationales. En effet, l’ajout d’investissements à l’étranger permet de diversifier un portefeuille immobilier tout en réduisant les risques spécifiques à chaque pays, car les cycles et les tendances ne sont pas les mêmes partout. Outre les cycles du marché (voir l’article Correction sur les marchés immobiliers étrangers), les cycles spécifiques à l’objet influent également sur la performance. Il convient d’en tenir compte dans la stratégie de gestion des actifs immobiliers.
La concurrence ne dort pas
Typiquement, le cycle de location est spécifique à l’objet. Dès lors, une gestion rigoureuse des locataires s’impose et des contacts réguliers doivent être entretenus avec eux. Des propositions de prolongation de bail devraient leur être soumises longtemps avant l’échéance de leur contrat de location. En effet, la concurrence ne dort pas: les grands locataires solvables sont très recherchés et les courtiers immobiliers en mesure de leur offrir des locaux similaires essaient généralement de les attirer bien avant l’expiration de leur bail.
C’est pourquoi les propriétaires devraient accompagner très étroitement ces locataires. Comprendre leurs exigences et connaître leurs projets est essentiel pour pouvoir réagir avec la flexibilité requise. La fixation de la durée du bail est un autre aspect essentiel de la gestion des locataires: il peut être avantageux d’échelonner les échéances des contrats de location afin de réduire le risque d’importantes pertes sur loyers. En revanche, cela complique la planification d’éventuels travaux de rénovation. Aussi, le mieux est d’harmoniser le cycle de location avec le cycle de vie de l’immeuble.
Fuite vers la qualité: les locataires ont des exigences élevées
L’entretien des immeubles de bureaux et les investissements contribuant à augmenter leur valeur sont également des éléments clés d’une gestion d’actifs efficace. Sans travaux d’entretien périodiques, un bien vieillit rapidement. En raison de l’usure, de nouvelles normes, mais aussi et surtout des nouvelles tendances et des exigences des locataires, des aménagements continus sont nécessaires. Dans la branche, on parle de fuite vers la qualité. Les locataires ont des exigences élevées en ce qui concerne la durabilité d’un bâtiment – celui-ci doit être exempt de substances nocives et équipé d’une domotique efficace du point de vue énergétique. S’y ajoutent des exigences en matière de protection contre les incendies, de groupes électrogènes de secours ou de système de refroidissement.
Les entreprises sont en outre de plus en plus nombreuses à déployer des efforts pour faire revenir leurs employés au bureau en leur offrant un environnement de travail attrayant. Par exemple en aménageant un espace de pause convivial, une salle de sport interne, un pressing, un local de douche cosy ou des possibilités de stationnement pratiques pour les vélos. Sur de nombreux marchés, il faut désormais également proposer sur le lieu de travail des salles de réunion et d’événement pouvant être réservées séparément.
Plan de carrière pour le bâtiment
Le choix du moment pour développer un immeuble de bureaux revêt une importance cruciale. Les propriétaires devraient avoir défini une stratégie environ trois ans avant l’expiration de contrats de location importants. Idéalement, les autorisations et des plans concrets devraient déjà être disponibles. Si l’on souhaite retenir un locataire, on peut lui soumettre une proposition, lui présenter les perspectives et lui expliquer les avantages apportés par les travaux.
Les propriétaires ne devraient pas se contenter de réagir aux nouvelles tendances, mais avoir une vision et un plan de carrière pour leur immeuble de bureaux. Il doivent avoir une idée claire de la façon dont l’immeuble se présentera dans dix ans: quels seront ses locataires? Comment doit-il être perçu par le marché? Les caractéristiques uniques du bâtiment sont au cœur de la réflexion. Pour qu’il reste attractif malgré son vieillissement, il faut l’entretenir, en prendre soin, voire le rénover entièrement. Car un bâtiment doit rester en bonne santé – comme les humains.
Espaces de bureaux de premier ordre à Londres
AFIAA Fondation d’investissement a acquis l’immeuble de bureaux «Gresham St Paul’s» sis au 45, Gresham Street à Londres en 2009. Entre 2018 et 2020, elle l’a entièrement modernisé et surélevé après le départ de l’ancien locataire principal, alors que le bâtiment était inoccupé. Aujourd’hui, il comprend environ 16 000 mètres carrés de bureaux de premier ordre répartis sur neuf étages. Le rez-de-chaussée a été revalorisé avec un nouvel espace d’accueil, un café public et un salon d’affaires. Des terrasses avec vue sur la cathédrale Saint-Paul ont été créées aux derniers étages. L’immeuble a également été mis en conformité sur le plan énergétique et dispose aujourd’hui d’une certification de durabilité BREEAM de niveau 2. Cette rénovation a permis d’attirer des locataires renommés, notamment issus du secteur des services financiers. Actuellement, le bâtiment est entièrement loué. https://greshamstpauls.com/
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